Homogénéisation des prix de construction de logements
Bouteflika estime que la requête chinoise est recevable
El Watan par Nadia Bouaricha

Le président de la République a plaidé, hier lors de sa visite d’inspection dans la wilaya de Blida, pour l’alignement de toutes les entreprises de construction sur les mêmes règles de commercialité.

Inaugurant une cité de 865 Logements, en formule location-vente AADL, réalisée par l’entreprise égyptienne Arab Contractors, le président Bouteflika s’est prononcé pour la demande des entreprises chinoises en faveur de l’application des mêmes prix que les autres entreprises étrangères de construction.

Faisant remarquer que le coût appliqué par les entreprises chinoises est plus bas que celui appliqué par les autres entreprises étrangères impliquées dans le programme de construction des logements AADL, le président Bouteflika explique que « les contrats avec ces entreprises ont été précédés de négociations politiques avec les autorités chinoises, qui ont accepté d’appliquer des prix inférieurs par rapport aux autres. Mais aujourd’hui, les entreprises chinoises demandent un alignement des prix avec les entreprises étrangères ».

Le chef de l’Etat a estimé qu’il est aujourd’hui possible de trouver un prix médian qui puisse concilier qualité et prix du logement. Abdelaziz Bouteflika a interrogé son ministre de l’Habitat sur la qualité des logements construits, lui demandant en outre quelles étaient les entreprises parmi les turques, égyptiennes, chinoises et algériennes, qui appliquaient le meilleur rapport qualité-prix. Noureddine Moussa a répondu : « Au début on a eu des problèmes avec l’entreprise égyptienne, mais les 865 logements de Soumaa ont été bien faits. Les réalisations, durant les premières années du programme, sont de meilleure qualité. »

A signaler que la cité des 865 Logements, dont les travaux ont été lancés en septembre 2005 et qui a été livrée en février 2008, a englouti 1,8 milliard de dinars, à raison de 30 000 DA le mètre carré.

L’autre station blidéenne du Président a été la pose de la première pierre du nouveau pôle universitaire d’El Affroun, qui comprendra quatre instituts d’une capacité d’accueil de 27 000 places pédagogiques.

Conférence africaine sur l’habitat et le développement urbain : L’Algérie réélue à la vice-présidence à Abuja
30-07-2008 à 21:16 EL MOUDJAHID

L'Algérie a été réélue vice-président du bureau de la Conférence ministérielle africaine sur l'habitat et le développement urbain dont la présidence est revenue au Nigeria, à l'issue de la 2e session de cette conférence dont les travaux ont été achevés hier à Abuja (Nigeria). Après évaluation des progrès réalisés par les pays membres depuis la tenue de sa première session à Durban (Afrique du Sud) en 2005, la Conférence a recommandé la mise en place de politiques adaptées au contexte de chaque pays et de chaque région, a indiqué un communiqué du ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme.

Il a surtout été question de la "nécessité de relever les défis en matière de financement et de ressources pour le logement et le développement urbain ainsi que les dispositions institutionnelles pour consolider la Conférence". Les participants à la Conférence ont mis en garde contre "les dangers que représentent les constructions précaires, appelées bidonvilles, sur les populations et sur la stabilité sociale". La Conférence a mis en relief "les progrès réalisés dans ces domaines et les démarches adoptées pour l'éradication progressive mais totale, à moyen terme, du phénomène des bidonvilles, considéré en Algérie, comme un véritable fléau social", selon la même source.

CONSEIL DES MINISTRES DU 23 JUILLET 2008

Il ressort de cette communication notamment ce qui suit :
Premièrement : S'agissant de l'exécution du programme quinquennal de logements qui totalise désormais plus de 1.400.000 unités (y compris tous les programmes complémentaires), la situation se présente comme suit :

A. Total des logements réalisés entre le 1er janvier 2004 et le 30 juin 2008 : plus de 700.000 unités.

B. Total des logements lancés en chantier depuis le 1er janvier 2005 : 1.055.000 unités (dont 583.000 réceptionnés).

C. Total des logements en instances de lancement : 342.000 unités. Beaucoup de ces logements ont été inscrits en 2006 et 2007 au titre des programmes complémentaires. En outre, le non-lancement de ces logements est également le fait du manque d'assiettes foncières ainsi que de la saturation de l'outil de réalisation.

Deuxièmement : S'agissant de la résorption de l'habitat précaire, conformément aux directives de Monsieur le Président de la République, le bilan est le suivant :

A. Au niveau national, hors wilaya d'Alger, il a été procédé à l'inscription de plus de 164.000 logements sociaux locatifs (dont 70.000 ont été notifiés cette années seulement). La prise en charge de ce total se présente comme suit : 16.800 unités ont déjà été lancées en réalisation, alors que plus de 73.000 logements sont en phase de préparation du lancement (élaboration des cahiers des charges, présélection des entreprises de réalisation ou approbation des marchés). Par contre, près de 4.000 unités demeurent en instance de choix d'assiettes foncières devant les accueillir.

B. Pour la wilaya d'Alger, il a été retenu, cette année, la réalisation de 30.000 logements sociaux locatifs. Les assiettes foncières requises ont déjà été arrêtées pour 25.000 unités et les marchés y afférent ont été finalisés avec des entreprises de réalisation.L'identification des terrains se poursuit pour accueillir les 5.000 logements restants sur ce programme.

Troisièmement : En matière d'urbanisme, les constats sont les suivants :

A. En ce qui concerne les Plan Directeurs d'Aménagement Urbain (PDAU) qui existent déjà au niveau de l'ensemble des communes du pays, 907 communes ont engagé leur révision, en vue d'étendre leurs périmètres d'urbanisation et les adapter ainsi à l'évolution des besoins,

B. En ce qui concerne les Plans d'Occupation des Sols (POS), sur les 12.000 requis à travers le pays, seuls 4.400 environ ont été achevés par les communes soit, 28%. Des mesures sont en cours d'élaboration au niveau national, pour appuyer la finalisation de cette opération par les communes qui en sont responsables.

C. En matière d'amélioration urbaine, les directives fermes émises par le Chef de l'Etat, à l'occasion de ses visites de travail sur le terrain, ont conduit durant la période 2005 à 2008 à l'inscription de 300 milliards de dinars pour la correction des lacunes constatées au niveau de près de 7.500 sites. Environ 200 milliards de dinars sont destinés à la résorption des déficits en matière de voiries et réseaux divers.

Cependant, la réalisation de ce programme n'évolue pas au rythme attendu, du fait du déficit, en moyens et encadrements requis.A l'issue du débat sur ce dossier, le Président Abdelaziz Bouteflika a enregistré avec satisfaction l'évolution dans la réalisation du programme quinquennal de logements, initialement fixés à 1 million d'unités et qui a été, graduellement, porté à plus de 1.400.000 logements de modèles divers.

Le Chef de l'Etat a invité le secteur concerné et l'ensemble du gouvernement à accélérer le lancement et l'achèvement de la partie restante de ce programme, en veillant à réunir les conditions requises, par la libération des assiettes foncières, la mobilisation des entreprises nationales et étrangères de réalisation, et la levée de toutes les entraves procédurales.

Dans le même temps, le Chef de l'Etat a décidé de relever de 500.000 DA à 700.000 DA, le montant de l'aide de l'Etat accordée aux citoyens éligibles au logement social participatif et à l'habitat rural, ainsi que le seuil maximal des revenus mensuels des ménages éligibles à ces aides publiques de 60.000 DA à 72.000 DA.

Le Président de la République a également instruit le gouvernement de mettre en place, avec la participation des banques, les mécanismes à même de renforcer la participation des citoyens ayant un revenu à la satisfaction de leur besoin de logement, en soulignant : « le logement social locatif devra être, à l'avenir, de plus en plus réservé aux seuls citoyens qui sont dans une incapacité avérée de se loger par leurs propres moyens. A ce titre, nous devons faciliter l'accès à la propriété des logements en location-vente financés par l'Etat pour les citoyens souhaitant payer cash à condition que la propriété soit incessible pendant une période définie. »

En outre, et tout en chargeant le gouvernement de mettre au point le programme de construction de logements pour les cinq prochaines années, le Chef de l'Etat a évoqué les résultats préliminaires du dernier recensement de la population et de l'habitat, en soulignant : « nous devons œuvrer encore à la satisfaction des besoins des citoyens en logements, tout en veillant cependant à éviter une concentration insupportable de la population dans les villes et agglomérations au détriment des campagnes.

Les chiffres du dernier recensement sont préoccupants à ce sujet, et nous invitent à accorder une importance accrue à l'habitat rural, en l'accompagnant de la création d'activités et de revenus à travers les campagnes. Dans le même temps, nous devons veiller à la transparence, en évitant que cette aide publique ne serve à des spéculations au profit de certains. »

«Partant, le gouvernement est chargé de soumettre les instruments requis, y compris législatifs et incitatifs, pour mettre un terme à la subsistance d'un important parc d'habitations inoccupées, alors que le déficit national de logements demeure sensible.Cette situation devra être redressée, notamment en ce qui concerne les logements inoccupés acquis ou loués auprès de l'Etat, ou réalisés avec un soutien public », a poursuivi le Président de la République.

En outre, le Président Abdelaziz Bouteflika, a chargé le gouvernement d'accélérer la mise à jour des instruments d'urbanisme, tout en soulignant la responsabilité des collectivités locales qui devront assumer pleinement leur devoir en la matière.Le Chef de l'Etat a enfin instruit le gouvernement de rattraper rapidement les retards relevés en matière d'amélioration du cadre urbain, déclarant que « les crédits nécessaires ayant été mobilisés, aucune excuse ne sera désormais tolérable. Il appartient aux administrations centrales et locales d'assumer leurs responsabilités et de faire preuve d'un esprit d'initiative pour résoudre cette question. »

Le Conseil des ministres a également entendu une communication sur les marchés de gré à gré simples, conclus pour la réalisation de 25.000 logements sociaux locatifs, destinés à la résorption de l'habitat précaire au niveau de la wilaya d'Alger.

A l'occasion de l'examen de ce point lié à l'habitat précaire (et notamment des bidonvilles), le Président de la République a ordonné au gouvernement ce qui suit :

- accélérer l'éradication des bidonvilles par la réalisation rapide des logements devant accueillir leurs occupants ;- veiller, y compris par le recours à la force publique, à prévenir toute spéculation ou reconstitution de ces bidonvilles ; - réserver les terrains récupérés après destruction des bidonvilles, soit aux espaces verts, soit aux utilités publiques uniquement (éducation ou santé).

EL WATAN 17/07/2008
Par : Hocine Lamriben
Noureddine Moussa : « Je ne tolère aucun laxisme »

Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, n’a pas été tendre avec les directeurs des Offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI) et ceux du logement et des équipements publics (DLEP).

Réunissant ces derniers, hier, au siège de son ministère, pour faire le point sur les réalisations de son secteur au premier semestre 2008, M. Moussa a vertement stigmatisé le comportement d’une poignée de ses « lieutenants » en les accusant tout bonnement d’être « des pachas ». « Certains responsables se comportent comme des pachas », a-t-il dénoncé devant ses « invités » qui se cherchaient des yeux, ne s’attendant pas à pareille offensive. Le ministre en avait, semble-t-il, gros sur le cœur. « Il subsiste encore des responsables qui continuent à ignorer les bureaux d’études et les entrepreneurs. Cette problématique tend à devenir intolérable.

Des entrepreneurs m’ont affirmé que des responsables au niveau des OPGI et de DLEP refusent de les recevoir et de les écouter », a-t-il fulminé. Le ministre n’est pas resté au stade de l’accusation en affirmant sa conviction personnelle de « nettoyer ses écuries semblables à celle d’Augias ». « De toute façon, je ferai en sorte que ce genre de comportements cessent », a-t-il renchéri. Selon lui, rien ne peut se faire sans « une écoute efficace » des doléances des entreprises en charge d’exécuter les programmes de construction de logements. Noureddine Moussa exhortera les responsables des OPGI et DLEP à se réunir avec les bureaux d’études et les entreprises au moins une fois tous les 10 jours afin de lever les contraintes qui subsistent.

« Nous sommes dans un période décisive qui ne supporte aucun laxisme », a-t-il affirmé, sentencieux. Le représentant du gouvernement a, par ailleurs, rappelé les mesures initiées par le gouvernement dans le secteur de l’habitat. Il s’agit, entre autres, de la conclusion de marchés avec des clauses de fluctuation des prix et l’institution, au niveau de son département, de clauses afin de traiter les marchés à des prix fermes et non révisables.

Il a également cité d’autres actions, notamment l’exonération de l’IRG pour les promoteurs immobiliers qui s’engagent à réaliser leurs projets au prix de 30 000 DA le mètre carré, dans les délais prescrits, ainsi que l’augmentation du seuil de participation à la formule LSP à 72 000 DA.

M. Moussa n’a pas omis d’exhorter les présents à cette réunion à mettre les bouchées doubles afin de livrer les programmes de logements locatifs et autres logements sociaux-participatifs, dont le taux de réalisation dépasse 30%, avant la fin de 2008, à réactualiser les listes de bénéficiaires de la formule LSP de manière « rapide et permanente » et à remplacer les postulants ne répondant pas aux conditions d’éligibilité.

Sur un autre chapitre, le premier responsable en charge du secteur de l’habitat a annoncé que le gouvernement a donné son accord pour le lancement d’un programme complémentaire portant réalisation de 45 000 logements, ruraux en insistant sur son lancement imminent.

Evaluation du programme d’habitat : Toutes les contraintes levées
16-07-2008 à 21:08 Akila D.

Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme a réuni, hier, les directeurs généraux des OPGI et des DLEP des 48 wilayas dans le cadre d’une rencontre destinée à livrer les derniers chiffres relatifs à l’état de mise en œuvre des programmes de logements au 30 juin 2008.

D’emblée, M. Noureddine Moussa a tenu à souligner les récentes mesures prises par le gouvernement à l’effet de lever les contraintes rencontrées dans la réalisation de cet ambitieux programme devant être livré dans sa totalité à la fin de l’année 2009 pour citer la possibilité de révision des prix dans la conclusion des marchés ce qui permet d’éviter de compromettre le cours des projets et par la même occasion de « garantir le lancement des programmes en instance ». Aussi, cette mesure a-t-elle assuré aux entreprises « de meilleures conditions de travail » relèvera le ministre.

Il a été question, d’autre part, d’exonération des entreprises des charges de l’IRG et de l’IBS en cas de réalisation du logement dans les délais impartis et à prix inférieur à 30 000 dinars le m. Cette disposition ne concerne pas uniquement le logement LSP mais couvre l’ensemble des programmes.

Dans le même contexte, le ministre évoquera le relèvement du seuil éligible au LSP qui passe de 60 000 à 72 000 dinars conséquemment aux récentes augmentations salariales, une mesure censée bénéficier à un plus grand nombre de souscripteurs à ce type de logement mais également a affirmé M. Noureddine Moussa, aux promoteurs qui justifieront d’une aisance financière suffisante pour couvrir leurs projets. Il s’agit, d’autre part, de la majoration de l’aide accordée par la CNL au titre du logement LSP et rural qui passe à 700 000 dinars pour les programmes non lancés avant le mois d’avril 2008.

A propos du quinquennat, le ministre mettra l’accent sur le suivi régulier et rigoureux des programmes et l’accompagnement des promoteurs et des bureaux d’études face à l’approche de l’échéance de livraison.

M. Noureddine Moussa s’est même montré intransigeant en donnant de fermes instructions pour que « cessent de tels comportements de la part de certains responsables d’OPGI » qui continuent « d’ignorer les doléances des promoteurs ». Il dira à ce titre, la nécessité d’ouvrir des canaux de communication avec ces derniers dans l’intérêt du programme sachant a-t-il rappelé que « la conjoncture ne tolère aucun relâchement ». Dans son allocution, le ministre a affirmé qu’un programme additif de 455 000 logements ruraux vient d’être notifié sur demande de certaines wilayas tout en invitant les DLEP à réunir les conditions de lancement de ces logements dans les meilleurs délais.

Dans sa lancée, le ministre invitera les OPGI à actualiser les listes des souscripteurs au logement LSP pour évacuer ceux qui ne répondent pas aux critères d’éligibilité. D’autre part, il insistera sur la nécessité de livrer les logements LPL dont le taux d’avancement dépasse les 30% au 30 juin 2008 avant la fin de l’année.

Le bilan chiffré du quinquennat au 30 juin 2008 présenté par le directeur des programmes au ministère de l’Habitat, M. Boukhari, ressort une consistance globale de 1 433 000 logements y compris les programmes complémentaires. En matière de livraison pour le 1er semestre 2008, 84 042 logements hors programmes auto construction sont concernés. Le programme global des livraisons pour la même période y compris l’auto construction se chiffre à 93 638 unités ce qui porte le total des logements livrés depuis le 1er janvier au 30 juin 2008 à 538 888 unités tous segments confondus.

Le bilan fait état, d’autre part, de 89 734 logements lancées durant le premier semestre de l’année sur une prévision de 119 166 logements soit un objectif atteint de 75%.M Boukhari a affirmé, dans le même registre que 542 075 logements sont en cours de réalisation. L’intervenant précisera que 149 390 logements LSP sont en cours de réalisation dont 44 900 livrés soit 30% du programme. 51 000 logements ruraux ont également été livrés au premier semestre 2008 alors que près de 100 000 autres seront livrés durant le second semestre. Par ailleurs, le montant de la consommation financière pour ce premier semestre a été de l’ordre de 72,65 milliards de dinars dont 44% au titre du LPL.


10/06/2008
La problématique de la gestion immobilière thème d’un séminaire aujourd’hui
Les OPGI ne recouvrent que 40% des loyers
Par :Ali Farès

Placé sous l’égide du président de la République, ce séminaire constitue une suite logique aux ateliers auxquels ont pris part des experts, des gestionnaires de biens immobiliers et des acteurs de la société civile, organisés durant le mois d’octobre 2007.

Affairé à accueillir les délégations étrangères, le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, s’est arrangé pour animer hier une conférence de presse au siège de son département ministériel au sujet de la problématique de la gestion immobilière dont un séminaire international de deux jours se tiendra dès aujourd’hui au Palais des nations du club- des-Pins.

Placé sous l’égide du président de la République, ce séminaire constitue une suite logique aux ateliers auxquels ont pris part des experts, des gestionnaires de biens immobiliers et des acteurs de la société civile, organisés durant le mois d’octobre 2007 et ayant abouti à un certain nombre de recommandations que le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme compte notamment enrichir par les expériences de pays étrangers. On croit savoir la participation à ce séminaire de pays comme la France, l’Allemagne, la Belgique, les Émirats arabes unis, le Qatar, le Liban, la Jordanie, le Yémen, les pays de l’UMA et des organismes, à l’exemple de la Banque islamique.

Les axes principaux autour desquels ce séminaire est organisé sont la législation et la réglementation de la gestion immobilière, son financement, la copropriété et la préservation du patrimoine immobilier. Abordant d’emblée un des volets importants, à savoir la rénovation urbaine, le ministre a insisté sur la volonté de l’État de prendre en charge cette question très sensible, notamment s’agissant d’immeubles menaçant ruine.

C’est dans ce cadre qu’a été inscrit au niveau des grandes villes le diagnostic de nombreux immeubles. À titre d’exemple, la capitale compte quelque 6 000 immeubles en phase de diagnostic sous l’égide de la direction du logement, alors qu’à Oran, ce sont tous les immeubles du centre-ville qui sont concernés. “Pas moins de 300 milliards de dinars, du budget 2007 et 2008, ont été alloués pour la rénovation des villes et villages”, fait remarquer le ministre. Une somme appelée à la hausse.

Cependant, la gestion immobilière bute toujours contre un certain nombre de contraintes et tout particulièrement la copropriété. En Algérie, le parc immobilier total atteint près de 7 millions d’unités. Le parc public géré par les OPGI n’est que de 700 000 unités, soit 12% du total, 8% du parc, soit 533 000 logements sont précaires. “Et c’est parce que nous travaillons d’une manière pragmatique au vu de la spécificité de chaque immeuble, que les choses avancent à un rythme relativement lent.

La problématique est lourde et exige des mécanismes d’incitation”, explique-t-il. Et d’ajouter que “le sujet ne doit pas être traité avec légèreté. Nous sommes de grands généralistes en matière de gestion immobilière, et c’est l’une des raisons qui fait que la tenue de ce séminaire nous sera très certainement d’un grand concours”.

Le ministre a soutenu par la même occasion que la gestion immobilière, une fois le processus finalisé, aura un impact positif sur la création d’emplois, chose qui lui a fait dire que les jeunes devraient s’investir dans ce créneau. Il faut savoir que le nombre d’administrateurs des biens, 345 actuellement, reste en deçà des normes.

Quant aux offices chargés de la gestion des patrimoines immobiliers, Noureddine Moussa a confié que leurs seules ressources provenant des charges incluses dans les loyers sont insuffisantes pour assurer un entretien et une rénovation exigés par une grande partie du parc public. 40% environ des loyers et charges sont recouvrés par ces offices.

À la question de savoir pourquoi l’État continue à buter contre le problème de la gestion des parties communes, bien que les dispositions réglementaires existent depuis 11 ans, le ministre a souligné que le niveau de maturité des citoyens n’est pas atteint pour que ces derniers fassent appel aux services d’un professionnel, l’administrateur des biens. C’est l’une des questions qui sera débattue lors de ce séminaire.

Le ministre a également fait un rappel sur la révision du PDAU d’Alger dont le projet a été confié à un bureau d’études portugais, au même titre d’ailleurs que 801 PDAU que compte le territoire national. De même que l’étude sur la microzonation a été lancée au lendemain du séisme de 2003 où des experts algériens ont travaillé côte à côte avec les spécialistes japonais en matière d’assistance sismique.

10/06/2008
Le Chef du gouvernement a procédé, hier, à l’ouverture officielle du séminaire international sur la gestion immobilière qui se déroule au Palais des nations, Club-des-Pins.

Il était accompagné de Mourad Medelci, Mohamed-Cherif Abbas, Boudjemaâ Haïchour, Rachid Benaïssa, Mustapha Benbada et Abderrachid Boukerzaza, respectivement ministres des Affaires étrangères, des Moudjahidine, de la Communication, des Postes et des Technologies de l’information et de la communication, du ministre délégué au Développement rural, du ministre délégué chargé des PME/PMI et du porte-parole du gouvernement.

Dans son allocution, Abdelaziz Belkhadem a tenu à rappeler aux présents la place importante accordée par l’État aux différents programmes d’habitat depuis 1999. Ainsi, dans le cadre du plan quinquennal (2005-2009), le budget alloué jusque-là atteint 130 000 milliards de centimes, soit pour financer les logements sociaux locatifs, accorder des aides à la propriété, le logement rural ou les opérations de rénovation urbaine. Le programme global du président de la République, estimé à un million et demi d’unités, verra ses deux tiers (un million) réalisés vers la fin 2009.

Parallèlement et dans le cadre de l’éradication de l’habitat précaire, 200 000 logements à caractère locatif public sont inscrits en plus de la réalisation de 70 000 unités par an pour mettre fin à ce fléau. Tout en rappelant que les nouvelles dispositions réglementaires relatives à la conformité des constructions ainsi que les obligations faites désormais aux propriétaires de finir leurs constructions, sont actuellement au niveau de l’APN pour approbation ; le Chef du gouvernement s’est dit convaincu que la tenue de ce séminaire permettra aux spécialistes et experts de sortir avec des solutions à même de rattraper le retard accusé dans le domaine de la gestion immobilière.

Pour sa part, le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, qui préside les travaux de ce séminaire, a déclaré que le budget alloué au programme du président de la République dépasse 1 000 milliards de DA, soit l’équivalent de 16 milliards de dollars ajoutés à l’enveloppe accordée à la rénovation urbaine estimée à environ 4 milliards de dollars, c’est un total de 20 milliards de dollars que l’État a consenti.

Ce séminaire, comme il l’a rappelé, verra l’intervention de 70 spécialistes dont des experts étrangers venus d’Europe (France, Allemagne, Belgique), des pays arabes (Émirats arabes unis, Qatar, Yémen, Liban, Égypte, Jordanie) de l’UMA (Tunisie, Mauritanie, Libye). L’objectif de ce séminaire est de débattre de la problématique de la gestion immobilière et de s’enquérir des expériences des pays participants en matière de gestion immobilière et la préservation du patrimoine immobilier.

Quatre grands thèmes y sont inscrits. Ils concernent la législation régissant la gestion immobilière (le cadre législatif et réglementaire, l’assurance immobilière, la gestion des contentieux, le règlement de la copropriété), le financement (le marché immobilier, les ressources financières), la copropriété (la gestion, l’installation des organes de gestion, les droits et obligations des copropriétaires, l’administrateur de l’immeuble, l’administrateur de biens immobiliers, la participation associative à la gestion de la copropriété, la sécurité des sites d’habitation, la gestion des conflits de voisinage), la prévention du patrimoine immobilier (entretien, maintenance, réhabilitation, sensibilisation des usagers sur la conservation du patrimoine immobilier).

Il faut savoir que le parc national immobilier à entretenir est constitué à hauteur de 90% de logements privés et s’élèvera à fin 2009 à environ 7 millions de logements. L’État a déboursé durant les trois dernières années quelque 300 milliards de DA pour la rénovation des cités. L’aménagement des cités d’habitation a nécessité une enveloppe de 100 milliards de DA en 2007 et 123,5 milliards de DA prévus pour 2008 sur fonds publics.

Pour ce qui est de l’organisation de la gestion du secteur immobilier l’AADL et l’OPGI sont respectivement désignés gestionnaires des biens immobiliers acquis dans le cadre des programmes de la location-vente, de la gestion et de l’entretien des immeubles et dont les seules ressources financières (pour l’OPGI) sont les charges incluses dans le loyer. Le parc total des logements sociaux locatifs (LSL) et locaux commerciaux gérés par les OPGI est évalué à 1 256 051 unités dont 106 036 locaux commerciaux.

De cela, il faut déduire le patrimoine cédé dans le cadre de la loi 81-01 portant cession des biens de l’État évalué à 489 987 unités. Le patrimoine en location en 2007 est de 766 064 unités.Le problème de la gestion immobilière en Algérie trouve ses origines dans le cadre législatif et réglementaire. Certaines notions ne sont pas maîtrisées dont les servitudes, l’usufruit, le voisinage et troubles du voisinage, la copropriété et ses droits et les obligations. La clarification de ces notions et beaucoup d’autres encore sont à l’ordre du jour de ce séminaire dont il est beaucoup attendu.

26/05/2008

Nourredine Moussa à la Chaîne III
160 000 logements prévus pour éradiquer l’habitat précaire
Par :Badreddine Khris

Le ministre de l’Habitat a indiqué que 8% du parc immobilier sont des bidonvilles.
Sur les 553 000 bidonvilles recensés en 2007, 92 000 sont des constructions hétéroclites, 280 000 sont des édifications en brique et parpaing sans structures et 182 000 autres sont en terre dégradée (ksours). Ce qui représente 8% du parc global. Le gouvernement a décidé de traiter ce phénomène progressivement. Car, il n’est pas facile de régler en trois ans, une problématique qui dure depuis plusieurs décennies.

Pour cela, le gouvernement a programmé 160 000 logements pour éradiquer un tant soit peu l’habitat précaire. Plus de 30 000 sont dédiés à la wilaya d’Alger où il est enregistré 45 000 constructions précaires. L’affectation de ce programme de logements sociolocatifs se fait en fonction de la concentration de ce type d’habitat. Les autorités tiendront également compte du fichier national qui indique si les citoyens occupant ces baraques de fortune n’ont pas bénéficié auparavant d’un logement ou d’une aide de l’État dans ce cadre.

Les responsables du secteur sont en train d’encadrer ces bidonvilles. Ils les contrôlent en offrant de meilleures conditions de commodité et de viabilité pour ceux qui y vivent le temps que la réalisation des programmes de logements soit achevée. “Nous avons mis en place des dispositifs pour qu’il n’y ait plus d’autres personnes qui, mues par des intérêts inavoués, puissent ériger encore de nouvelles habitations précaires”, déclare M. Nordine Moussa, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme sur les ondes de la radio Chaîne III. Le département dispose d’un diagnostic précis famille par famille sur ces sites à travers tout le territoire national. “Nous inscrivons les familles qui résident dans ces sites au même titre que les autres dans les programmes sociaux”, affirme le ministre.

À Alger, plus de 29 000 logements sociolocatifs sont en cours de réalisation. Ces unités iront, selon lui, aux familles les plus nécessiteuses qui habitent ou non dans ces bidonvilles. Par ailleurs, le ministère procédera à la régularisation des constructions illicites. Il s’agit des habitations qui disposent du foncier, mais sans permis de construire. Ces unités verront leur situation régularisée. D’autres sont édifiées avec un titre de propriété et un permis de construire, mais les clauses de ce dernier ne sont pas respectées.

D’autres édifications sont érigées sur le domaine privé de l’État sans le permis de construire. La loi est toutefois claire concernant les constructions non régularisables. Ce sont celles édifiées sur le domaine public, dans les zones protégées, touristiques et agricoles. En revanche, la loi a introduit d’autres instruments d’urbanisme tels que le certificat de conformité exigé désormais pour l’utilisation ou l’exploitation d’une construction à usage d’habitation ou de service. Plus de 55 000 constructions, dont la régularisation poserait un problème, sont identifiées dans la capitale. Des sanctions sont en outre prévues par la loi contre ceux qui ne respectent pas les règles d’urbanisme.


Habitat précaire : Un fichier national pour identifier les fraudeurs
12-05-2008 à 22:05 Farida L.

Un fichier national identifiant les habitants des bidonvilles et autres constructions précaires a été élaboré, tout récemment, par le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. Il s’agit d’un document qui diagnostique et recense tous les occupants des habitations illicites dans le but de savoir s’ils n’ont pas déjà bénéficié d’un logement social ou d’une aide de l’Etat à la construction. C’est en fait un fichier qui permettra d’identifier et de sanctionner les tricheurs qui se font de plus en plus dans ce domaine. Des citoyens qui bénéficient de logement dans le cadre de la lutte contre les habitations précaires et qui les revendent pour retourner dans leur “gourbis” en espérant un autre logement ou encore des occupants de bidonville qui vendent ou cèdent leur maison de fortune à un autre membre de leur famille pour profiter à son tour d’un logement. Des pratiques de plus en plus répandues et qui rendent la lutte contre l’habitat précaire des pouvoirs publics inefficace.

Le ministre de l’Habitat avait déclaré devant les membres de l’APN, jeudi dernier, que le nombre des bidonvilles avait atteint les 553.000 soit 8% du parc immobilier global, ce qui est faramineux au vu des énormes moyens financiers consacrés par l’Etat pour lutter contre ce phénomène. Il faut savoir, en effet, que la loi de finances 2008 avait prévu un budget spécial pour un programme de 70.000 logements par an réservé uniquement pour le relogement des familles habitant dans des bidonvilles. 15% de ce programme seront concentrés au niveau de quatre grandes villes, à savoir Alger, Annaba, Constantine et Oran.

La wilaya d’Alger comptabilise à elle seule 40.000 habitations précaires. Pour ce qui est des constructions illicites, le ministre avait précisé récemment que la régularisation de ces habitations n’était pas une opération automatique. Cette opération ne concernera que les constructions qui répondent à un certain nombre de conditions, à l’exemple de celles qui disposent du foncier mais pas du permis de construire ou encore les habitations érigées sur des domaines privés sans permis de construire. Il n’est pas question de régulariser des constructions bâties sur le domaine public ou sur des assiettes foncières appartenant à l’Etat. P

ar ailleurs, la lutte contre l’habitat précaire et les constructions illicites est consacrée dans la nouvelle loi relative à l’urbanisme, dont les dispositions permettent aux autorités communales de procéder à la démolition d’une construction anarchique en moins de 72 heures, après une notification adressée à la police de l’urbanisme.


Samedi 10 Mai 2008 AUTENTIQUE

Habitat Plus de 550000 logements précaires à l’échelle nationale

Le ministre de l’Habitat et de l’urbanisme, M. Noureddine Moussa a souligné jeudi que le parc national de constructions précaires compte 553.000 logements, soit 8% du parc global des logements en Algérie. Répondant à une question orale sur la stratégie de l’Etat pour résoudre le problème des constructions précaires, M. Moussa a indiqué que l’Etat a pris les mesures nécessaires à même de permettre l’éradication des constructions précaires.

La loi de Finances 2008 a consacré une enveloppe financière pour la réalisation de 70.000 logements, a-t-il ajouté.
15% de ces logements, a précisé le ministre, sont concentrés dans quatre villes principales, à savoir, Alger, Annaba, Oran et Constantine, soit près de 85.000 logements précaires. Le ministre a souligné en outre que le nombre des logements programmés dans ce cadre est de 164.000 logements dont 70.000 logements inscrits dans le cadre la loi de Finances complémentaire 2007. Outre les 24.000 logements inscrits auparavant, 70.000 autres logements sont également inscrits au titre du budget 2008, a-t-il encore ajouté.

Un programme de logement visant à résoudre progressivement le problème des constructions précaires a été tracé. Il comporte 149.000 logements de type «socio-locatif» financés entièrement par l’Etat, indique M. Moussa, précisant qu’une moyenne de 70.000 logements seront réalisés chaque année et ce jusqu’a l’éradication totale de ce phénomène. Evoquant les vieilles constructions ou celles menacent ruine, le représentant du gouvernement a affirmé que les autorités ont consacré 840 millions de dinars pour effectuer des opérations d’expertise avant de procéder à la restauration.

Par ailleurs, et à une question sur les dépassements pouvant être enregistrés dans l’attribution de logements au niveau des commissions de Daira créées récemment et chargées de la distribution des logements, notamment après l’information faisant état de la mise à l’écart des élus locaux, le ministre a démenti cette information affirmant que les présidents d’APC sont des membres à part entière de ces commissions et les présidents d’APW sont membres des commissions de recours «et aucun de ces membres n’a été mis à l’écart».

Dans le même cadre, le ministre a affirmé que le programme quinquennal 2005-2009 englobe toutes les catégories sociales, précisant que 480.000 logements locatifs ont été affectés aux citoyens dont le revenu ne dépasse pas 24.000DA dont 200.000 logements sont destinés à la résorption graduelle de l’habitat précaire. Quelque 980.000 logements ont été subventionnés par l’Etat y compris ceux du type socio-participatif, location-vente et rural, a-t-il indiqué. Cependant, ajoute le même responsable, les citoyens dont le revenu ne dépasse pas le seuil de 72.000 DA, peuvent recourir à la formule du logement promotionnel auquel le gouvernement accorde un intérêt particulier notamment dans le cadre du dossier du financement hypothécaire qui est à l’étude.


Actualité (Mercredi 06 Avril 2008)

4e Salon du financement du logement
15 000 promoteurs immobiliers activent dans le secteur du bâtiment
Par :Souhila Hammadi

Plus de 400 000 logements sont fermés à Alger et quelque 25 000 nécessitent des travaux de réhabilitation.
Beaucoup a été dit sur l’accessibilité au logement et les moyens de son financement, hier, au 4e Salon du logement organisé par Vision Us et le bureau d’études Gests. B. à l’hôtel El-Aurassi à Alger. Pourtant, en fin de journée, il n’était toujours pas possible de savoir quel chemin suivra le citoyen pour acquérir un bien immobilier, sans s’embourber dans les méandres administratifs, sans s’endetter au-delà de ses capacités financières ou tout simplement sans perdre espoir d’avoir un jour une réponse favorable à sa demande de logement. “La problématique relative à la prise en charge du besoin au logement a fait l’objet, à ce jour, de plusieurs démarches qui, souvent, ont échoué ou sont demeurées sans suite… Ce qui traduit la complexité d’une équation comprenant plusieurs inconnues à des degrés différents…”, a résumé, en quelques mots, Hassiba Belkhodja, directrice de Gests. B. (bureau d’études sur l’habitat).

Il est vrai que l’État s’investit grandement dans la résorption de la crise du logement en multipliant ses aides aux promoteurs immobiliers et surtout aux particuliers. Trois formules, exposées une nouvelle fois à cette occasion par le chef du cabinet du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, sont adressées aux demandeurs qui perçoivent des salaires faibles et au revenu moyen.

Le logement social locatif est destiné aux salariés qui touchent moins de 12 000 dinars par mois, le logement socio-participatif concerne les ménages qui cumulent moins de 60 000 dinars/mois (les salaires de deux conjoints ne doivent pas excéder 5 fois le SNMG) et la location-vente touche théoriquement les cadres moyens. L’État s’est engagé à construire 1 million d’unités en cinq ans, avec une fréquence de 200 000 logements réceptionnés annuellement. Évidemment, les capacités de réalisation ne dépassent pas, pour l’heure, la limite de 120 000 unités par an.

Au-delà, les autorités publiques reconnaissent que les mécanismes mis en œuvre pour régler la crise du logement ne fonctionnent pas réellement à cause d’une mauvaise perception des besoins, et notamment du profil des demandeurs de logement. C’est d’ailleurs sur ce point précis que le P-DG de la Cnep a voulu attirer l’attention. “La crise du logement ne trouve pas son origine dans le financement. Il faut repenser les formules d’aide”, en ce sens qu’ils ne sont éligibles à aucune des formules impliquant l’aide de l’État et ne peuvent pas prétendre à un crédit bancaire et ne peuvent pas non plus acheter un appartement en payant son prix rubis sur l’ongle.

Athmani Rachid, directeur général adjoint au crédit au niveau de la Cnep, a indiqué que seulement 10% des acquéreurs de biens immobiliers contractent un crédit bancaire, selon une étude réalisée par le Ceneap. Ce qui constitue une demande très faible comparativement aux produits offerts par les institutions financières.

Il a rapporté que sa banque a accordé, en 2006, environ 20 000 crédits aux particuliers. 57% de ce chiffre représentent des transactions immobilières de particulier à particulier. “Le marché secondaire a pris de l’ampleur grâce aux mesures fiscales prises dernièrement. Et puis, il existe un manque flagrant de promoteurs qualifiés.” 15 000 promoteurs immobiliers privés opèrent dans un domaine qui ne produit que 10 000 logements par an. Ce qui fait dire ironiquement à un intervenant qu’il faut un promoteur et demi pour construire une unité en 12 mois.

À ce titre, les participants au salon ont évoqué la mauvaise conduite de certains promoteurs immobiliers, qui ne respectent pas la réglementation et ne sont pas solvables au plan financier pour de telles entreprises. Le directeur général du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, Mouloud Dahal, a informé que son organisme a garanti 132 725 logements, ce qui constitue environ 1 846 projets.

L’inscription au fonds permet aux clients qui achètent sur plan de mieux se prémunir contre les mauvais coups de promoteurs peu respectueux des lois (les cas portés en justice sont nombreux). Sinon, le chef de cabinet du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme a affirmé que le secteur est audité afin de répertorier les failles des formules appliquées par l’État pour faciliter l’accessibilité au logement. “Nous avons ouvert une réflexion sur la législation en vigueur.

Nous préparons une loi sur le parachèvement des logements”, a-t-il précisé. Le département de Noureddine Moussa étudie, en outre, la possibilité d’élargir l’éligibilité au logement social aux salaires de plus de 12 000 DA.

Le directeur général de la Caisse nationale du logement, M. Djemâa, a rappelé que l’aide de l’État aux acquéreurs de logement neuf a été plafonnée à 500 000 dinars pour les salaires inférieurs à 30 000 dinars et à 400 000 pour ceux se situant entre 48 000 et 60 000 dinars. De 2000 à 2006, la CNL a apporté son aide à l’achat de plus de 812 000 appartements genre locatif social ou location-vente.

De son côté, la Cnep semble vouloir s’ouvrir davantage à de plus larges catégories de demandeurs de logement en assouplissant ses critères d’octroi de crédit. M. Athmani a souligné que la banque finance, désormais, jusqu’à 90% du prix du bien en pratiquant un taux d’intérêt de 7,25% pour les non-épargnants et de 6,25 et 5,25 pour les épargnants. “Il n’est pas exclu de pousser plus loin l’effort en introduisant un système de garantie contre l’insolvabilité et en traitant les dossiers au cas par cas”, a-t-il ajouté. Toutes les mesures susmentionnées ne sont, à vrai dire encore, qu’au stade d’étude


Actualité (Mercredi 06 Avril 2008)

Noureddine Moussa à la 6e AG du FGCMPI
“Nous cherchons une nouvelle race de promoteurs”
Par :Ali Farès

“L’État a mis en place un dispositif destiné, non seulement à la promotion du logement, mais également à la protection de l’acquéreur, parfois victime d’actes contraires à la loi”, a souligné devant la 6e AG des promoteurs adhérents au Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, M. Noureddine Moussa.

Des propos assez clairs pour dire la détermination de son département ministériel en premier lieu à lutter contre certaines pratiques mafieuses, escroqueries et arnaques. Tout en mesurant avec satisfaction le chemin parcouru par le fonds qui a réussi à regrouper près de 1 000 adhérents et compter quelque 1 821 projets, alors qu’il y a six ans, il n’y en avait qu’une dizaine, le ministre a tenu à rappeler que pour l’exercice 2006, 132 milliards de DA ont été mobilisés, un chiffre passé en 2007 à environ 165 milliards de DA, ce qui représente une part de 2% du PIB en 2006 et une estimation de 2,7% pour 2007. Des données qui placent l’Algérie parmi les pays qui consacrent le plus de ressources budgétaires de l’État au secteur de l’Habitat.

Revenant à la charge pour ce qui est de la qualité du produit, Noureddine Moussa précise que la confiance en l’avenir “ne doit pas faire perdre de vue la nécessité de redoubler d’efforts et de professionnalisme pour mener dans les meilleures conditions et dans les délais impartis l’ambitieux programme du chef de l’État tout en tenant compte impérativement des aspects liés à l’architecture, à la culture, aux spécialités locales et régionales et à la qualité des matériaux car nous construisons pour des générations futures. Une attention particulière doit être accordée aux aménagements extérieurs qui constituent le cadre de vie de notre population”.

Pour le ministre, il est tout à fait clair que le métier de promoteur doit être professionnalisé. “Nous cherchons une nouvelle race de promoteurs mus par le souci de perfectionnement et non par le gain facile”, dira-t-il. Un principe auquel les promoteurs présents à cette AG adhèrent même si leur nombre reste relativement faible. Mais ce n’est pas cela qui découragera le FGCMPI de mettre en place des supports de communication qui ont permis d’enregistrer un accroissement significatif des visites passées de 7 500 en 2006 à 10 000 en 2007, soit une progression de 30%.

Cependant, des promoteurs s’interrogent sur la non-ouverture du fonds à d’autres sponsors hormis les fidèles comme Sidar Alger, Sopiref Alger, EPLF Béjaïa, Arcobrim Oran, Eurl Immar Alger, Eurl SGTI Badaoui Constantine.

Parmi ces promoteurs Batigec Immobilier, une entreprise étatique ambitieuse malgré son jeune âge (créée en 2005). Son DG, Amokrane Achour, explique que plus de 2 000 logements en formule LSP et 120 en réalisation (promotionnels) dans l’Algérois sont déjà à son actif alors qu’en perspective 360 logements sont prévus à El-Biar (Alger), 400 à Aïn Taya et 500 (LSP) à Sétif. Cette entreprise a réalisé pour le compte de la wilaya de Sétif 4 000 places pédagogiques en pré-réception et plus de 4 000 lits universitaires. De même qu’elle a réalisé 310 logements (LSP) à Béjaïa et 3 250 lits (programme 2006) en pré-réception.

Il y a lieu de rappeler enfin que le FGCMPI, créé en 1997, est un organisme spécialisé placé sous la tutelle du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. C’est une mutuelle de promoteurs à but lucratif dont le rôle consiste à garantir les paiements effectués sous forme d’avances, à la commande, par les futurs acquéreurs de logement (ou immeuble à usage autre qu’habitation) dans le cadre d’une vente sur plans.

L’acquéreur d’un bien immobilier, selon la formule dite “vente sur plan” doit toujours s’assurer que son contrat est conforme au modèle fixé par le décret 94/58 du 7 mars 1994 et soumis aux formalités légales d’enregistrement et de publicité. En 2006, le fonds a enregistré 26 408 logements garantis.


Le ministre de l’Habitat demande un audit
Quel est le bilan des OPGI ?
Par :Ali Farès

Le ministre a annoncé, hier, la mise en place prochaine d’un service d’audit chargé de la vérification et la validation des chiffres qu’avancent les OPGI sur l’état d’exécution de leur programme.

Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, qui a réuni, hier, au siège de son département ministériel, les présidents de conseils d’administration et les directeurs généraux des OPGI n’y est pas allé avec le dos de la cuillère pour faire un constat loin d’être satisfaisant du secteur.

La rencontre qui se situe à mi-parcours de l’échéance 2009 se veut être une occasion pour instruire les responsables sur la prise en charge du programme du gouvernement adopté dernièrement par l’APN et le Conseil de la nation.

D’emblée, Noureddine Moussa rappelle que les programmes tracés par le gouvernement en matière d’habitat ne connaissent pas la réussite escomptée, un échec qu’il attribue à la non-complémentarité des idées, le manque de transparence et la prise de décisions hâtives. “Il faut éviter les travestissements des textes et législations, notamment l’application gelée alors que cela nécessite parfois une interprétation élastique afin d’arriver aux objectifs tracés”, a-t-il dit.

Pour le ministre, répondre aux attentes des citoyens en matière d’habitat, c’est aussi œuvrer au respect des particularités et spécificités de chaque région avec ses milieux naturels et sociaux. “Notre but n’est pas de réaliser pour réaliser mais de lier la conscience individuelle et collective avec le concept maintenance et la préservation de ce qui est existant”, explique-t-il. Et de confier que la crise du logement ne s’est pas amplifiée au fait de l’offre et de la demande, mais beaucoup plus à la non-satisfaction des citoyens qui ont bénéficié de logements ne correspondant pas à leur mode de vie. “Il faut qu’on se mette en tête que nous concevons des logements pour les Algériens.

Il est donc logique que la nature de ces logements tienne compte des us et coutumes qui apparaissent dans leurs activités quotidiennes”, dira le ministre en étayant par le phénomène courant, à savoir les transformations qu’opèrent à l’intérieur et à l’extérieur les bénéficiaires de logements, ce qui ne manque d’ailleurs pas d’influer négativement sur les façades des cités.De même que le ministre a insisté sur la révision des cahiers des charges en intégrant certains matériaux qui assurent une meilleure qualité de réalisation, d’une part, et le confort du locataire qui évitera par là même d’avoir recours aux transformations parfois doublement préjudiciables, d’autre part.

Abordant le volet relation entre les OPGI et les citoyens, Noureddine Moussa a fait savoir que beaucoup d’aspects négatifs sont constatés dans ce cadre. “Sachez que le manque de communication avec les citoyens a fait que ces derniers rejettent toutes les initiatives de l’OPGI et donné lieu au refus de payer même les redevances locatives. Un facteur qui a généré un déficit dans les caisses des offices qui n’arrivent plus à assurer un minimum d’entretien dans les cités plongées dans l’abandon total. Il est donc impératif de créer des cellules au niveau des offices dont la mission est de sensibiliser le citoyen à travers la vulgarisation et la généralisation des textes qu’il sera amené à respecter. Le citoyen est partie prenante et partenaire effectif et actif.”

Pour sa part, M. Boukhari, directeur central au ministère, a fait un exposé relatif au bilan des réalisations du premier semestre 2007 ainsi que les programmes en cours et entrant dans le cadre du plan quinquennal 2004-2009. Il faut savoir à ce sujet que sur un parc national immobilier estimé aujourd’hui à près de 600 000 logements, le patrimoine géré par les OPGI s’élève seulement à 702 391 logements sociaux locatifs et 50 879 locaux soit un total de 753 170 unités. Le patrimoine immobilier en copropriétés est évalué à 101 066 logements et 9 504 locaux cédés et non encore soldés.

Globalement, le bilan du premier semestre 2007 fait ressortir les chiffres suivants : 65 246 logements achevés, 145 193 en cours de réalisation et 73 665 logements inscrits non encore lancés. Sur 48 752 logements lancés, près de la moitié, soit 20 561, sont réalisés. Pour la même période, 15 834 immeubles ont connu des opérations d’entretien et de maintenance. Par ailleurs, l’opération relative à l’amélioration du cadre bâti a enregistré 512 opérations ayant concerné 13 963 immeubles totalisant 123 795 logements.

À signaler que l’opération cession des biens immobiliers suivant le décret exécutif 03/269 du 7 août 2003 n’a pas connu un engouement particulier même si les prix de cession ont connu une baisse importante atteignant 40% en moyenne.


Actualité (Mercredi 06 Avril 2007)

Le ministre réunit les 48 directeurs de logements et des équipements publics
“Nous ne voulons pas construire des dortoirs”
Par :Nabila Saïdoun

Première rencontre, hier, de Noureddine Moussa, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme fraîchement arrivé à la tête de ce département avec les 48 directeurs de logements et des équipements publics (DLEP).

“Nous ne voulons pas construire des dortoirs, nous devons donner un cachet architectural acceptable et nous inscrire, enfin, dans la modernité”, dira d’emblée le ministre prenant ainsi le train en marche avant l’échéance 2009 et de prêter ensuite une oreille attentive à M. Boukhari, directeur des programmes au niveau du département de Noureddine Moussa pour présenter le bilan du 1er semestre 2007 non sans une petite comparaison avec ce qui a été fait dans les années 2005 et 2006 durant la même période. Il en ressort, en outre, un cumul de réalisations entre 2005 jusqu’au 1er semestre un total de 669 216 logements répartis entre les différents segments adoptés par l’État en matière de politique de l’habitat.

Aussi, la situation des programmes au 30 juin 2007, qui sont en cours de réalisation, se traduisent comme suit : 143 915 logements lancés pour le social locatif, notamment, 136 046 pour le logement social participatif (LSP), 39 569 location-vente, 31 673 promotionnel, et 201 329 rural. Il reste que pour les prévisions du 2e semestre 2007, l’on enregistre 44 689 pour le SL, 2 525 pour AS, 26 275 pour le LSP, 6 680 pour LV, 3 376 pour le promotionnel et 61 972 pour le rural, soit un total de 145 517.

En attendant, il est à noter que le 1er semestre 2007 a concerné la livraison de 75 469 unités avec la part de lion qui revient au logement rural fort de 43 716 suivis du social locatif avec 20 818 et le LSP avec 8 169. Certes, l’on remarque d’ailleurs une nette progression par rapport aux autres années durant la même période, mais il est difficile d’imaginer qu’on puisse réellement respecter les délais de réalisation pour le volume important qui reste. Les responsables du secteur l’assurent, bon gré mal gré, sans pour autant étayer cette certitude.

Les quelques photographies affichées, d’ailleurs, en guise d’illustration, à l’exception de quelques-unes, ne donnent guère ne serait-ce que l’illusion d’un habitat décent et du point de vue de l’esthétique, il n’y a même pas lieu d’en parler. Ce qui n’a pas manqué de susciter une vive réaction de la part du ministre qui a précisé, néanmoins, qu’il n’était pas question de faire des procès aux choix précédents mais qu’il était grand temps de rompre avec les anciennes pratiques et s’inscrire dans la modernité. Cela suppose de nouvelles méthodes de travail et de modes de fonctionnement et de construction qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’habitats groupés.

Il n’est pas normal, en effet, que le secteur de l’habitat soit aussi névralgique, notamment dans notre pays et qu’on ne dispose toujours pas ni d’un code de construction ni celui de l’urbanisme, ni d’une loi sur la maîtrise de l’œuvre, etc.

Or, quand le bâtiment va, tout va comme qualifié par M. Noureddine Moussa qui a exhorté les maîtres d’ouvrage (DLEP) à veiller à ce que les prestataires respectent le cahier des charges et de les avertir contre le fait de se substituer à eux dans l’une des phases de l’ouvrage.

Il a également plaidé pour des constructions de qualité avec des équipements d’accompagnement à même de garantir une vraie vie dans les cités. “Il n’est pas question de laisser le bâtiment entre les mains des non professionnels”, tranchera le ministre qui n’a pas écarté la possibilité de plusieurs nouvelles propositions à soumettre aux plus hautes autorités.

“Il faudra aller vers l’industrie de la construction et pour cela, il faut encourager l’investissement en ce sens”, a soutenu le ministre et d’annoncer, à l’occasion, un rendez-vous pris pour la semaine prochaine pour rencontrer les directeurs des OPGI suivi d’une rencontre avec les directeurs de l’urbanisme.

EL WATAN 16 Septembre 2007

La gestion immobilière de l’AADL est non conforme à la législation et à la réglementation en vigueur

Après plus de trois années de vie en copropriété à la cité AADL d’El Achour, plus de deux années d’activité au sein de l’association Résidence El Bousten (1) et sept mois au sein du bureau de la Coordination des associations des sites AADL (CASA) d’Alger (2), un constat négatif est à déplorer, relatif à la volonté et à la capacité de l’AADL à mener à bien sa mission d’administrateur de biens.

I. Le constat négatif
1. La gestion actuelle (sans rappeler qu’elle est mauvaise) menée par la direction de la gestion immobilière de l’AADL ne permet pas aux locataires acquéreurs de participer à la gestion de leur cadre de vie. Les locataires acquéreurs payent les charges de gestion les plus élevées à l’échelle nationale sans un droit de regard ni une participation active et constructive, ce qui favorise ainsi une gestion bureaucratique, étrangère à leur vécu et surtout non transparente (nous ne contestons pas le montant des charges, mais nous déplorons le manque de transparence quant à leur établissement et à leur destination).

2. L’AADL, par sa gestion, considère les locataires acquéreurs comme (dans un sens péjoratif) des « résidants de cités-dortoirs » avec les obligations de copropriétaires (3) mais sans aucun droit, même pas celui de locataires (4) ou occupants (5). La « gestion de proximité » (6) et la « bonne gouvernance » (7) sont inexistantes dans la gestion actuelle des cités issues du programme location vente. Remarque : le seul mérite qui revient à l’AADL est celui d’avoir suscité, par sa mauvaise gestion, chez quelques locataires acquéreurs la volonté de s’organiser, de créer des associations, et de s’unir pour être une force de proposition citoyenne dans le but de préserver un patrimoine immobilier remarquable qui ne cherche qu’à être mis en valeur.

II. Les causes d’une mauvaise gestion immobilière

Hormis le manque de compétences au sein de l’AADL et l’amateurisme avéré dans le domaine de la gestion immobilière, les causes de la mauvaise gestion immobilière de l’AADL sont dues à : L’absence de règlements de copropriété conformes à la législation en vigueur relative à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs. Le non-respect par l’AADL elle-même du contrat de location-vente (8).

1. L’absence de règlements de copropriété propres à chaque cité. Selon le contrat de location-vente, un règlement de copropriété devait être remis à chacun des locataires acquéreurs à la signature du contrat de location-vente devant le notaire. A ce jour, ni les locataires acquéreurs ni les bureaux de gestion des cités ne possèdent un règlement de copropriété officiel (signé et/ou approuvé par l’AADL). Aussi, au chapitre « Conditions contractuelles » du contrat, l’AADL déclare mettre à la disposition du bénéficiaire (locataire acquéreur) le logement avec le respect de toute la réglementation et la législation en vigueur liées à la formule « Location vente » et des documents de références tels que le règlement de copropriété. Pourtant, la décision ministérielle (ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme) n°144 du 13 avril 2004, désignant l’AADL en qualité de gestionnaire des biens immobiliers dans le cadre de la location-vente, stipule que « la gestion doit être assurée conformément aux clauses et conditions prévues dans le règlement de copropriété ».

2. Non-respect de la réglementation relative à la copropriété et à la gestion immobilière L’article 13 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001 fixant les conditions et les modalités d’acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics stipule que « les bénéficiaires de la location-vente sont soumis aux règles de la copropriété telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur ».

Donc, en l’absence d’un règlement de copropriété propre à chaque cité, l’AADL se devait et doit respecter le décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.

L’AADL ne s’est jamais conformée à ce décret :

a) Concernant l’administration et la gestion des immeubles collectifs, l’article 14 du décret n° 83-666 stipule que « l’administration et la gestion d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants ».

b) Concernant le rôle de l’administrateur, l’article 38 du décret n° 83-666 stipule que « l’administrateur est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée ». L’article 40 du même décret stipule : « L’administrateur est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il veille à la tranquillité dans l’immeuble ; il prépare et fait afficher, après approbation par l’assemblée, le règlement intérieur. Il administre les parties communes de l’immeuble, en assure l’entretien nécessaire et veille à l’hygiène et à la sécurité de l’immeuble. Il engage et congédie les concierges et les employés chargés de l’entretien et fixe les conditions de leur travail suivant les textes en vigueur, l’assemblée ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. »

L’article 44 stipule ce qui suit : « L’administrateur rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l’état des fonds qu’il a reçus ou avancés et dépensés pour la collectivité des copropriétaires et/ou occupants. Il rend compte annuellement de sa gestion et soumet ses comptes à l’assemblée pour approbation et ce, avant l’expiration d’un délai de trois mois suivant la clôture de l’exercice. La décision de cette dernière lui donne quitus de sa gestion. »

c) Concernant les charges, l’article 46 du décret n° 83-666 stipule : « …Les charges de 2e catégorie (compte provision) inhérentes aux grosses réparations, à l’administration de l’immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants, incombent aux seuls copropriétaires. » Ce qui signifie que les locataires acquéreurs n’ont pas à payer les charges de deuxième catégorie qui représentent, actuellement, plus de 47% (plus de 1200 DA en TTC) des charges du moment qu’ils ne sont pas des copropriétaires. Ce qui amène à conclure que le contrat de location vente – concernant le montant des charges — est contraire aux dispositions du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983.

III. Les solutions (propositions)

Le guide de l’administration et de la gestion de la copropriété élaboré, en août 2004, par le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, les Offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI) et l’AADL qui s’intitule, « Vivre en copropriété » a été conçu sur une démarche participative fondée sur le respect des droits et des obligations de chaque acteur dans la gestion de la copropriété (en mars 2007, le directeur de la gestion immobilière de l’AADL ignorait l’existence de ce guide).

1. Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme (tutelle de l’AADL) doit imposer, et dans les meilleur délais, à l’AADL le respect du contenu de ce guide ainsi que sa diffusion à travers tous les canaux de communication (9). Car, comment peut-on envisager la participation du citoyen dans la gestion de sa ville — comme le prévoit la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d’orientation de la ville — s’il ne peut même pas participer à gérer son propre palier d’immeuble ? Il est temps pour l’AADL de respecter les lois de la République (10) dans l’espoir qu’elle puisse remédier à cette situation préjudiciable aux locataires acquéreurs et à leur cadre de vie.

2. Actions à entreprendre en urgence

a) Un règlement de copropriété doit être élaboré pour chaque cité conformément à la législation en vigueur (sans dispositions contraires au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983) et transmis à chaque locataire acquéreur.

b) L’AADL doit organiser avec la collaboration des locataires acquéreurs, dans chaque cité, la création des collectivités des locataires acquéreurs et une assemblée ordinaire annuelle.

c) L’AADL en tant qu’administrateur de biens doit nommer pour chaque cité un administrateur de copropriété qualifié qui sera chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété. L’objectif principal est que les locataires acquéreurs deviennent un organe de la copropriété et participent à la gestion de leur cadre de vie.

Conclusion
Sans l’implication directe des locataires acquéreurs dans la gestion immobilière de leur cité telle que prévu par la loi, l’amélioration et le développement de la vie en copropriété ne peuvent être envisagés. J’invite tous les médias à organiser un débat ouvert, transparent et dans un but pédagogique sur la gestion immobilière.
Notes :

(1) - 1re association de quartier agrééee dans un site AADL (agrément n° 552/06).

(2) - Bureau de coordination regroupant six associations et représentants de sites AADL de la wilaya d’Alger (Ouled Fayet, El Achour, Kouba, Eucalyptus, Bananiers et Bab Ezzouar 2) créé en février 2007 pour une meilleure représentativité des locataires acquéreurs auprès des autorités et de l’AADL.

(3) - Puisque les locataires acquéreurs payent les charges de 2e catégorie (compte provision). L’article 46 du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs stipule : « Les charges de 2e catégorie inhérentes aux grosses réparations, à l’administration de l’immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants, incombent aux seuls copropriétaires. »

L’article 49 du même décret stipule : « Les charges de 2e catégorie incombent aux seuls copropriétaires. Elle comprend notamment les frais de réparation de toute nature afférente aux gros murs, à la toiture, à la terrasse, aux façades, aux portes d’entrée, vestibules, aux escaliers, cages d’escalier, paliers et à tous les locaux affectés au service exclusif de l’immeuble, les frais de ravalement des façades, les frais d’entretien et d’aménagement des locaux compris dans les parties communes générales, y compris les frais de peinture, les frais de pose et de réparation des installations d’éclairage des parties communes, déposés et réfections totales ou partielles des ascenseurs, les contributions et taxes éventuelles, les primes d’assurance contre l’incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques. »

(4) - Puisque les locataires acquéreurs ne participent pas à la gestion des charges de 1re catégorie. L’article 26 du décret n° 83-666 stipule : « Chaque copropriétaire dispose au vote de l’assemblée d’un nombre de voix égal au nombre de lots dont il est propriétaire. Chaque locataire dispose d’une voix délibératrice lorsque l’ordre du jour de l’assemblée porte sur les charges de première catégorie, sur des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres, également lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté ». L’article 49 du même décret stipule : « Ces charges incombent à tous les occupants effectifs ou non.

Elles comprennent, notamment :

1° La rétribution allouée à l’administrateur et les frais nécessaires pour le fonctionnement de l’administration de l’immeuble, le salaire du (des) concierge (s) et du personnel susceptibles d’être engagés par l’administrateur ainsi que les charges y afférentes.

2° Le paiement de la consommation d’eau, d’électricité pour les parties communes générales et les frais de fonctionnement d’entretien et de réparation du matériel de la station de surpression ; 3° L’achat des produits et des ustensiles nécessaires à l’entretien des halls d’entrée, escaliers, cages d’escalier et paliers ;

4° Les dépenses d’entretien des ascenseurs, force motrice, frais d’entretien (graissage et entretien des treuils, poulies et câbles).

5° Les dépenses et frais de fonctionnement du chauffage collectif et des accessoires.

6° Les frais d’entretien et de réparation des minuteries d’éclairage des entrées, paliers et de tous les locaux et parties à l’usage commun.

7° Le paiement des primes d’assurance couvrant les accidents de travail et ceux occasionnés aux tiers par les employés de l’administration de l’immeuble. Et de tous les frais occasionnés par les menues réparations entreprises sur les parties communes. » (5) - Terme utilisé pour toute personne qui occupe de manière officielle un logement dans une copropriété. Le cas éventuel des concierges et gardiens.

L’article 14 du décret n° 83-666 stipule : « L’administration et la gestion d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants. » (6) - « Selon laquelle sont recherchés et mis en place les supports et procédés destinés à associer, directement ou par le biais du mouvement associatif, le citoyen à la gestion des programme et actions concernant son cadre de vie et d’en apprécier et évaluer les effets engendrés. » Article 02 de la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d’orientation de la ville. (7) - « Selon lequel l’administration est à l’écoute du citoyen et agit dans l’intérêt général dans un cadre transparent. » Article 02 de la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d’orientation de la ville. (8) - Des changements au niveau des articles du contrat Location vente ont été fait sans avenants. Exemple : article n°8 du contrat ; changement du numéro de compte bancaire pour les versements des mensualités (loyer + charges).

Non-respect par l’AADL — du moins à la cité d’El Achour— de l’arrêté du ministère de l’Habitat du 17 juillet 2001 portant approbation des cahiers des charges fixant les normes de surface et de confort applicables aux logements destinés à la location vente. (9) - « La conception et la diffusion la plus large de l’information, en direction des acteurs des marchés fonciers et immobiliers (promoteurs, citoyens, pouvoir public local, gestionnaires d’immeubles, associations,…) ». Dernier paragraphe de l’article 02 du décret exécutif n° 91-148 du 12 mai 1991 portant création de l’Agence nationale de l’amélioration et du développement du logement. (10) -

Textes de loi relatifs à la location-vente, la copropriété et la gestion immobilière :

a. Ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil.

b. Décret exécutif n° 91-148 du 12 mai 1991 portant création de l’Agence nationale de l’amélioration et du développement du logement.

c. Décret exécutif n° 2001-105 du 29 moharrem 1422 correspondant au 23 avril 2001 fixant les conditions et modalités d’acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics.

d. Arrêté du ministère de l’Habitat du 17 juillet 2001 portant approbation des cahiers des charges fixant les normes de surface et de confort applicables aux logements destinés à la location-vente.

e. Décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.

f. Décret exécutif n° 97-154 du 3 moharrem 1418 correspondant au 10 mai 1997 relatif à l’administration des biens immobiliers.

g. Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité immobilière.

h. Décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fractions.

L’auteur est architecte Locataire acquéreur à El Achour reda.mebarki@yahoo.fr
Par Mebarki Mohamed Reda

L'expression

A COEUR OUVERT«Quand le bâtiment ne va pas...»

26 Décembre 2007 -

Si l’une des dentures de l’engrenage est cassée, c’est l’ensemble du système qui s’enraye.
«Quand le bâtiment va, tout va», le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, fait sienne cette citation de Martin Nadeau, cet ancien ouvrier maçon français.

L’invité de L’Expression croit dur comme fer que son département ne peut pas réussir son pari, celui d’assurer aux Algériens un logement digne et décent, si le reste des secteurs, qui sont en relation directe avec le sien, sont estropiés. «Je ne suis pas seul à travailler dans le secteur du bâtiment, mais il y a d’autres segments qui ne sont pas des moindres, qui doivent intervenir, à un moment ou un autre. Mais lorsqu’un des éléments de cette longue chaîne souffre d’une quelconque panne, rien ne va plus».

Par ces mots, Noureddine Moussa tente, tant bien que mal, de cerner la problématique de la crise du logement dont souffre l’Algérie: «Lorsque le pays ne dispose que de 3500 architectes, de main-d’oeuvre peu qualifiée, d’ingénieurs mal encadrés, d’entreprises qui ne sont "célèbres" que par le nom, comment voulez-vous qu’on réussisse?». Sans être alarmiste, l’invité de L’Expression parle, avec, dans son langage, un brin de dépit. Le constat dressé sur le terrain n’est pas du tout reluisant.Cela concerne notamment les entreprises exerçant dans le secteur du bâtiment, qui sont «loin de répondre aux normes universellement admises».

D’ailleurs, le ministre de l’Habitat voit mal ces entreprises qui fonctionnent seulement avec les «moyens du bord», alors que pour un entrepreneur, digne de ce nom, qui se lance dans le domaine du bâtiment, il lui faudra mettre le paquet. Sans quoi, quels que soient les efforts qu’il déploie, le résultat sera toujours le même. Préférant parler le langage des chiffres, Noureddine Moussa a indiqué qu’aujourd’hui, en Algérie, sur l’ensemble des entreprises exerçant dans le secteur du bâtiment, seules 26.000 sont qualifiées. De ce nombre, 6000 entreprises sont classées au niveau1. C’est-à-dire des entreprises qui, dans la construction, ne peuvent aller au-delà d’un R+4 étages.

Dans cette optique, il faut dire que plus le bâtiment avance en hauteur, plus l’entrepreneur a besoin de matériaux. Et pour ce faire, il faudra avoir les moyens, notamment financiers, nécessaires.

En outre, l’une des lacunes pointées du doigt par le ministre de l’Habitat, c’est le recours des entrepreneurs algériens aux matériaux traditionnels, à l’instar du coffrage qui se fait encore avec des madriers, alors qu’ailleurs on utilise des plaques métalliques qui font une économie aussi bien d’argent que de temps. «Il est temps pour les entrepreneurs algériens de comprendre que pour réussir dans ce domaine, il faut recourir aux nouvelles technologies et ne pas se contenter des moyens classiques qui ne sont plus utilisés», estime l’invité de L’Expression, avant d’ajouter: «L’investisseur dans un créneau pareil devra comprendre qu’il ne récoltera les fruits de son travail qu’à long terme. Mais nous, on veut tout et tout de suite! Et cette mentalité ne le fait avancer en rien.»

Pour récapituler, le ministre de l’habitat indique: «Pour relever le secteur de l’Habitat, il nous faut une ingénierie forte, des entreprises fortes, des architectes qualifiés, de la main-d’oeuvre bien formée, de l’argent, une bonne gestion et...enfin le civisme du citoyen». Il s’agit, en somme, d’un engrenage: si l’une des dentures est cassée, c’est l’ensemble du système qui s’arrête.
Hakim KATEB